Подробнее

Как создать отель?
6 шагов в проекте гостиницы.

Рассказывает Генеральный директор УК "РосинвестОтель"
Кирилл Иртюга
С чего начать реализацию гостиничного проекта и почему важно создавать на первых этапах концепцию гостиницы?
Справка о компании
УК «РосинвестОтель» - гостиничная управляющая компания, основанная в 2008 году. Реализует проекты по созданию и управлению гостиницами, проектированию, сопровождению строительства, запуску в эксплуатацию. Осуществляет проекты реконструкции и реновации отелей. Оказывает услуги операционного консалтинга для действующих гостиниц. Консалтинговые и управленческие услуги выполняются в России и по всему миру. Развивает на территории России гостиничную сеть VOYAGE Hotels&Resorts в категории 3-4 звезды, в направлениях: городские, загородные, курортные отели УК «РосинвестОтель» выполнила 175 консалтинговых проектов, 90 управленческих консультаций. На стадии проектирования и строительства находятся 3 объекта (Краснодар, Ставрополь, Московская область), 3 отеля в операционном управление.

Приоритет инвестора – реализация успешного гостиничного проекта, который будет приносить стабильный доход. Задача гостиничной компании – создать качественный гостиничный продукт, который будет отвечать запросам рынка, ожиданиям гостей, обладать высоким спросом и хорошими финансовыми показателями.
Для минимизации возможных рисков при реализации гостиничного проекта, расчета инвестиций и сроков реализации, прохождения этапов проекта, мы за 10-летную практику выработали систему требований и подходов к отельным проектам различного формата и направлений.
С чего начать реализацию гостиничного проекта и почему важно создавать на первых этапах концепцию гостиницы?
Концепция проекта гостиничного комплекса – ответы на все технические и функциональные вопросы по будущему отелю. Основа для работы с проектировщиками, дизайнерами, строителями, подрядчиками. На вашем столе источник информации: сколько инвестировать, какая доходность, что строим, сколько времени на реализацию и запуск гостиницы потребуется.
Давайте пройдем некоторые этапы по созданию отеля.
1. Оценка земельного участка или здание для создания гостиницы
Проводится оценка потенциала и возможности участка, который может быть использован под новое строительство гостиничного комплекса: ландшафт участка, возможные площади под застройку, размещение основных коммуникаций, подъездные пути, визуальные характеристики участка и будущих строений, различные возможные ограничения, которые влияют на состав и формат зданий и строений.

Мы проводим анализ не только самого участка под застройку, но и прилегающие территории, объекты влияния, возможные ограничения.

Объектом исследования может стать участок, который ранее использовался в качестве гостиничного объекта или объекта рекреации, на основе которого реализуется новый проект. Сохранившиеся коммуникации, объекты на участке, различные строения, подлежат анализу. Необходимо оценить возможность использования имеющихся объектов, состояния сетей, объем нового строительства.

На основе анализа участка или здания (Best Use) принимает решение о направлении развития будущего гостиничного проекта и возможности использования здания и участка.
2. Маркетинговый анализ территории
Этап сбора и оценки информации. Проводим маркетинговые исследования спроса и предложения гостиничных услуг, сегментируем рынок. Нам необходимо собрать полную информацию о существующем гостиничном рынке, его объеме, количестве и качестве предлагаемых услуг, времени ввода объектов в коммерческую эксплуатацию, годовой загрузки объектов, составе номерного фонда и стоимости услуг.

Анализу подлежат основные гостевые потоки города или зоны размещения объекта, а также транспортные артерии, пропускная способность железнодорожных вокзалов, аэропортов.

Проводим оценку потенциала территории, собираем данные о количестве проживающего населения в окружении. Важно оценить конкурентные преимущества территории и имидж направления.
3. Основные характеристики концепции
Имея необходимые рыночные данные, основные параметры по объект/участку, учитывая различные выводы по проведенным анализам, мы формируем основную концепцию будущего гостиничного проекта, в которую входят следующие параметры: выбор категории отеля (уровень сервисного обслуживания; категория отеля); состав номерного фонда (состав и емкость) и дополнительные услуги; ценовое позиционирование (номерного фонда и дополнительных услуг); инфраструктура гостиничного комплекса (общественное питание, конференц-залы, банкетные залы, развлекательная зона, спа-зона, детские площадки, сопутствующие сервисы).

При разработки концепции мы опираемся на имеющиеся законодательные акты и требования прохождения обязательной классификации будущего объекта.

Размещаем на территории исследования необходимый набор зданий и сооружений, которые соответствуют всем необходимым параметрам будущего гостиничного комплекса.

Нам важно проработать каждую деталь проекта, учесть все особенности проекта. Проводим функциональное распределение площадей по всему объекту, описываем характеристики всех строений на территории объекта, характеристики всех общественных помещений, административных площадей и технических.

Особое внимание уделяем распределению площадей в гостевых зонах. Так как от будущего комфорта гостей, зависит успех объекта.

Получаем полностью детализированное описание всех строений и помещений гостиницы, с указанием назначения помещений, площади помещения и его функционального распределения. Распределение поэтажное, структурное, учитывается все требования к проектируемым на сегодня гостиничным комплексам.

Также, мы получаем основные параметры по общей строительной площади (полезная и вспомогательная площадь), с указанием площадей гостевых зон, общественных зон и технических. Эти параметры нам необходимы при расчете инвестиций на реализацию проекта.

Всегда хочется заглянуть вперед и посмотреть что же получается и как будет выглядеть отель. Мы разрабатываем примеры пилотных номеров исходя из параметров здания и различных допущений, оцениваем категории номеров, делаем расстановку мебели и оценку стоимости комплектации по каждой категории номера.

Это позволяет оценить общий объем инвестиций в комплектацию номерного фонда, оценить качество и уровень предлагаемой комплектации, оценить удобство и функционал предложенных планов номеров. Если требуется разработка дизайн-проектра номерного фонда, мы так же готовим его для наших партнеров.

Оценка стоимости проживания в номерах и дополнительных услуг – это будущий доход гостиницы. На основе проведенных анализов рынка, сформировать необходимые условия и предложения по продаже услуг отеля. Рассчитывается каждая услуга (коференц услуги, mice, F&B, спа услуги).

Затраты на содержание персонала в среднем могут составлять от 30 до 45% в зависимости от категории и объема гостиничного комплекса. Расчет штатного расписания позволяет оценить необходимое количество людей на объекте, их уровень квалификации, выход сотрудников в смену, их фонд заработной платы.

Оценка необходимо как с точки зрения учета будущих затрат на персонал, его содержание, питание, налоговой базы, а так же организации необходимого пространства в гостинице (питание, душ, раздевалки и т.д)

Существуют различные методологии оценки загрузки будущего гостиничного комплекса. Для нас важны сейчас не методы, а сам факт прогноза и его корректности. Загрузка напрямую влияет на все составляющие проекта.

Осуществляем расчет всей операционной деятельности гостиницы, который содержит полный расчет всех расходов и доходов по работе отеля: доходы от реализации номерного фонда, дополнительных услуг, доходы от F&B.

Модель позволяет потенциальному инвестору оценить перспективы гостиничного проекта, принять решение о его дальнейшей реализации. По необходимости возможно рассчитать полную инвестиционную модель проекта (инвестиции в реализацию (проектирование, инженерные сети, строительство, комплектация); доходы от проекта (ADR, Rev Par, NRV, ROI, IRR); капитальные затраты; возврат инвестиций)
4. Проектирование и дизайн проекта. Сопровождение проекта строительства
В соответствии с разработанной концепцией гостиницы, архитекторы выполнят необходимые предпроектные проработки (архитектурная концепция), разработают необходимую проектную и рабочую документацию.

Разрабатывают мастер-план и генеральный план (раздел СПОЗУ) объекта. В том числе разрабатывают программы развития территории отеля.

На этом этапе проектируются инженерные системы зданий и внешние инженерные сети.

Как продолжение внешнего архитектурного облика, дизайнеры создают внутренние пространства (лобби, рестораны, конференц-залы, номерной фонд).

Мы предлагаем нашим заказчикам проведения технического надзора. Сопровождение строительных работ по соблюдению гостиничных норм и требований по реализации гостиничных проектов.
5. Комплектация и запуск гостиницы в эксплуатацию
Этап включает подготовку гостиницы к открытию, проведению полномасштабной комплектации оборудованием, мебелью, комплектующими.

Проводится полная подготовка всех систем гостиницы:

  • Технологическое сопровождение пуска-наладки гостиничного оборудования и систем в рамках подготовки Объекта к техническому открытию
  • Разработка операционного бюджета
  • Разработка штатного расписания и ФОТ персонала
  • Отработка управленческих и финансовых процедур и стандартов
  • Подключению отеля к системе online бронирования и системам управления гостиницей
  • Разработка политики ценообразования услуг отеля
  • Разработка стратегии продвижения и позиционирования на региональном гостиничном рынке
  • Набор персонала. Обучение персонала
  • Пусковой комплект
6. Управление гостиницей
В своей деятельности, мы применяем единые гостиничные стандарты в области гостиничного сервиса и оказания услуг, финансового менеджмента, стандартов управления персоналом, IT-стандартов и комплектации гостиничных объектов. Все применяемые технологии позволяют снизить операционные затраты и повысить доходность гостиничного объекта.

Форматы договоров по управлению отелем:
  • Заключение договора на управление (ДДУ)

  • Заключение договоров на осуществление функций единоличного исполнительного органа (ЕИО)

Вознаграждение за управление гостиницей состоит из двух основных платежей:

1) Базовый платеж (Base Management Fee) – это основной платеж, составляющий фиксированный процент от общей выручки гостиничного объекта. То есть выручки за все услуги, оказываемые управляющей компанией: продажа гостиничных номеров, баров и ресторанов, организация мероприятий, дополнительных услуг и так далее.

2) Дополнительный платеж (Incentive Fee) – этот платеж привязан к эффективности деятельности гостиничной управляющей компании и зависит от общей операционной прибыли гостиницы.
Итоги работы
Путь создания гостиничного комплекса технологически сложный процесс. Концепция отеля - основа проекта. На начальных этапах проекта, вы получаете представление о будущем комплексе, его параметрах, составе услуг, персонале и уровне дохода по проекту.

Для дальнейшей работы с потенциальными инвесторами у вас будет на руках козырь для ведения переговоров, доказательныя база состоятельности проекта и сроков его реализации.

Приведенный состав этапов гостиничного проекта не полный. Он может быть значительно расширен, в него может войти 17 различных параметров. Состав зависти от величины и сложности проекта.

Отнеситесь профессионального к реализации проекта гостиницы!
Кирилл Иртюга
Генеральный директор УК "РосинвестОтель"
20-летний опыт работы в государственных и частных компаниях России. На протяжение семи лет был топ-менеджером таких компаний, как «Naumen", "Istra Holiday" "Неliopark Group", в качестве директора по маркетингу и развитию, а также в качестве генерального директора.

В 2008 году основал компанию УК РосинвестОтель. Кирилл является спикером конференций проходящих в России по гостиничному сервису, построению маркетинговых стратегий и продвижению услуг отелей, созданию и строительству успешных гостиничных проектов, реноваций отелей и реконцепции гостиниц, инвестированию в гостиничный бизнес. Является практикующим тренером в тренинговом центре "Live. Personal&Business".

В гостиничной индустрии более 15 лет.