Подробнее

Из промышленности в гостеприимство

Расказывает вице-президент по развитию управляющей компании Cosmos Group
Яна Уханова



Как из АТС сделать успешно функционирующий отель?
Справка о компании
Cosmos Group – ведущая управляющая компания на российском рынке, специализируется на оказании полного комплекса услуг для собственников гостиничных объектов.

В портфолио компании 17 отелей с общим номерным фондом более 3800 номеров.

Cosmos Group - управляет объектами самого разного ценового сегмента и направленности: от бизнес-отелей до роскошных курортных и загородных комплексов.

Компания Cosmos Group является аккредитованной управляющей компанией таких международных гостиничных операторов, как Radisson Hotel Group, Wyndham Hotel Group, Intercontinental Hotel Group.

В 2018 году Cosmos Group запустила линейку собственных брендов сети Cosmos Hotels & More.

4 бренда представлены в разных ценовых сегментах:

MyCosmos - ориентирован на бюджетные городские отели

Cosmos – городские отели средней ценовой категории

Cosmos Collection – уникальные отели в премиальном сегменте

CosmosStay
– современные апарт-отели

В 2019 году завершится ребрендинг отеля «Онего Палас» в Петрозаводске, который перейдет под бренд Cosmos Petrozavodsk. В 2019 году откроется апарт-отель CosmosStay Profsoyuznaya на 145 номеров в шаговой доступности от метро «Теплый стан». В ближайшее время ребрендинг затронет парк-отели под управлением Cosmos Group: «Изумрудный лес» и «Алтай Резорт».
Cosmos Group является дочерней компанией российской инвестиционной компании АФК «Система», структурам которой принадлежит 40 не используемых уже сегодня автоматизированных телефонных станций (АТС)
Проведенный технический аудит АТС показал следующее:
  • Более 40 объектов в Москве, построенные преимущественно в 80-е гг и способные прослужить еще много десятков лет
  • Удачная локация, хорошая пешеходная и транспортная доступность объектов
  • Общая площадь здания – 6000 – 8000 кв. м
  • Этажность: 4-6 этажей
  • Качественный конструктив здания, не требующий усилении
      «Ломать - не строить?»
      В реалиях плотной городской застройки эта фраза очень актуальна. Нехватка свободных под застройку площадей приводит к нестандартному решению: вдохнуть новую жизнь в старые промышленные здания – путем их реконцепции и реконструкции.

      Поскольку гостиничные операторы очень быстро реагируют на любые колебания рынка, то эта идея вызывает все больший интерес. Так, если в 90-е гг мы наблюдали появление гостиниц как результат нового строительства (выбиралось определенное место под застройку, создавалась архитектурная концепция и гостиница возводилась с нуля), то сейчас мы видим эволюцию гостиничных форматов: гостиничные операторы начинают придумывать такие soft – бренды («мягкие» бренды), которые хорошо монтируются в структуру уже существующего здания.

      С целью уменьшения срока возврата инвестиций, родилась идея реконцепции зданий АТС. . На данный момент уже реализованы примеры реконцепции городских фабричных зданий (Винзавод, дизайн-завод «Флакон», Даниловская мануфактура). Однако во всех этих случаях это речь идет о фабричных зданиях, которые характеризуются большими окнами и высоким потолками, что позволяет добиться хорошей освещенности внутри здания.

      Между тем, АТС изначально не были предусмотрены для краткосрочного или долгосрочного проживания людей. Таким образом, в данном случае перед нами изначально стояли более сложные задачи. Тем не менее, мы пришли к выводу о целесообразности реконцепции.

      При строительстве отеля «с нуля» есть и такой важный момент: какой бы категории не планировался отель, инвестор хочет вложить в него душу, создать свой уникальный проект. У нас, наоборот, у каждого здания уже имеется определенная площадь, куда мы должны «вписаться». Как следствие – не так много остается пространства для маневра. Преимущество данной ситуации – в сокращении сроков согласования и строительства проекта, как следствие, уменьшение сроков окупаемости при существенном снижении инвестиционного бюджета. Кроме того, мы создаем интересные здания с историей и обогащаем архитектурную среду города.
      Формирование концепции проекта
      Преимущества реконцепции:
      • Более короткий предпроектный этап
      • Сокращение срока реализации гостиничного проекта – с 5 лет (средний срок реализации гостиничного проекта в России) до 1-2 лет
      • Снижение инвестиционного бюджета на 25-40% по сравнению с новым строительством.
      Как результат, сокращение сроков окупаемости до 5-7 лет при среднерыночных 10 лет и более. Как видим, информация подается исходя из стремления бэби-бумеров быть частью сообщества, идти в ногу со временем.
      Перед началом проектных работ собственнику необходимо проделать своеобразную «домашнюю работу»: проанализировать локацию будущего отеля, понять, кто его гость, оценить существующие площади имеющегося здания, провести аудит технического состояния здания и инженерных мощностей. Только после этого следует обращаться либо к гостиничному оператору, либо в управляющую компанию. Привлечение профессионала поможет избежать многих ошибок уже на этапе проектирования.

      Пример «типового» гостевого этажа на примере АТС

      Учитывая специфику нашего здания, у нас в каждом номере есть антресоль. Фактически антресоль дает нам второй уровень в номере. Конструктив здания таков, что номера получаются достаточно узкими. Чтобы увеличить освещенность номера и визуально его расширить, мы кардинально изменили фасадное решение, сделав полностью остекленный фасад. Используя антресоль, мы фактически увеличили площадь номера с 18 до 28 кв м. На антресолях у нас располагается либо спальная зона либо дополнительное рабочее место. И это очень важный момент. К примеру, если мы берем отель эконом-категории, то на площади 18 кв. м по факту у вас может комфортно проживать либо 1 либо 2 человека, а также ребенок до 3х лет. Дополнительную кровать поставить было крайне проблематично. За счет площади на антресоли мы получили возможность разместить в одном номере с комфортом семью из 3-х человек.

      Небольшая площадь номера обязывает к максимально эргономичному использованию пространства. К примеру, из-за невозможности поставить корпусный шкаф, было придумано дизайнерское решение размещения вешалок.

      Сложность работы с АТС заключается в том, что из-за большого количества инженерных сооружений на цокольном «минусовом» этаже, мы не можем его использовать полноценно - для размещения сервисных помещений, офисов для персонала, складских помещений. Один из вариантов решения – отсутствие в отеле промежуточных складов, которые теперь располагаются на этажах.

      В гармонии с происходящими тенденциями

      Тенденция такова, что гости (особенно это касается бизнес-туристов) не готовы платить за дополнительные услуги, которыми они не пользуются (бассейн, фитнес-зал, тематический ресторан в отеле и проч.)

      Но есть 4 вещи, которыми гость будет пользоваться всегда:

      • Хороший качественный матрас
      • Хороший душ с хорошим напором воды
      • Хороший завтрак
      • Хороший Wi-Fi

      Логично, что на эти позиции мы обращаем самое пристальное внимание.
      Другая важная тенденция (и это мы наблюдаем в мировой гостиничной индустрии) состоит в том, что гости все меньше времени проводят в номерах, предпочитая им общественные зоны. Как следствие, мы делаем акцент на общественных зонах, подбираем соответствующие дизайнерские решения, чтобы гостям было комфортно и удобно общаться.

      На реконцепции АТС мы будем «обкатывать» 2 своих бренда. Первый – My Cosmos (отели бюджетной / экономической категории 2 либо 3 звезды, с площадью номера 18 кв. м). Второй бренд - Cosmos Stay. Это современные апарт-отели, которые будут располагаться в жилых массивах с хорошей транспортной доступностью, где существует спрос на среднесрочное и долгосрочное проживание. Площадь номера будет варьироваться от 25 до 42 кв метров.

      На сегодняшний день было выбрано 5 пилотных объектов, на которых будут отрабатываться новые технологии. Мы убеждены, что это наше ноу-хау на территории России и СНГ.

      Результаты нашего эксперимента будут видны уже в 2019 г. Однако мы уверены, что находимся в «безопасном» сегменте, на который всегда есть спрос, особенно с учетом того, что в Москве высокий спрос на гостиницы 3 звезды.

      Яна Уханова
      Вице-президент по развитию Cosmos Group.
      Яна Уханова пришла в команду Cosmos Hotel Group из ГК «Внешэкономбанк», где занимала должность директора по управлению гостиничной недвижимостью и отвечала за управление и операционный контроль непрофильных гостиничных активов Банка, представляя интересы собственника, а также за запуск строящихся гостиничных объектов.